Я продаю дачу. продаю ее уже года три через риэлтора. договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?

В целом многие знают, что ключевыми обязанностями риэлторов являются услуги посредничества в заключение каких-либо сделок с объектами недвижимости.

Однако стоит учесть, что большинство граждан не до конца понимают, в чем заключается работа риэлтора в действительности.

 Разберемся вместе, в чём заключается работа специалиста этой профессии, чего от риэлтора стоит требовать, а что не входит в его должностные обязанности.

В чем заключается работа таких специалистов?

  • Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, он же является  посредником между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором.
  • Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.
  • Я продаю дачу. Продаю ее уже года три через риэлтора. Договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?Он не только подбирает своим клиентам подходящие варианты жилых (или нежилых) помещений, но и полностью сопровождает сделку от самого начала до конца.

Сам риэлтор не продает недвижимость и не покупает ее. Он лишь находит людей, готовых заключить договор купли-продажи, обеспечивает заключение сделки и присутствует при ней.

Как риэлтор продает квартиру

Профессиональный подход при продаже или покупке жилья предполагает следующие этапы — консультация, выбор стратегии, подбор вариантов и сопровождение сделки.

Консультация заказчика

В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость у него находится в собственности, есть ли на ней обременения. У покупателя в свою очередь узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала.

Далее собирает максимум информации об объекте недвижимости. Метраж, количество комнат, этаж, материал стен дома, наличие парковки и инфраструктуры – эти детали потребуются агенту для подачи объявлений.

В свою очередь риэлтор предоставляет клиенту список необходимых документов для продажи или покупки, консультирует по возможным особенностям сделки.

Выбор стратегии

На этом этапе посредник выясняет желаемые сроки продажи или покупки жилья. В зависимости от них дает рекомендации по корректировке цены. Если квартиру требуется реализовать в короткий срок, то цена должны быть ниже рыночной. В случае, когда срочности нет, можно установить высокую цену и корректировать ее в случае отсутствия интереса покупателей постепенно.

Реклама объекта или подбор вариантов

Риэлторы размещают объявление об объекте на всевозможных сайтах и досках объявлений, в газетах, в группах социальных сетей, расклеивают объявления на подъездах, при этом дают только собственные контактные данные.

Далее обрабатывают звонки, ведут переговоры с потенциальными покупателями, осуществляют предпродажную подготовку, организуют показы квартиры (иногда без участия самого продавца) и в случае удачи берет задаток.

Сопровождение сделки

Это последний этап работы агента. Он помогает собрать документы для купли-продажи, часть даже готовит сам (справка ЕГРП), подготавливает договор, назначает дату заключения договора и присутствует на ней.

Для качественного выполнения своих обязанностей риэлтор должен знать:

  • Приказы, нормативные акты, положения и другую необходимую информацию, связанную с недвижимостью.
  • Какие агентства недвижимости существуют на рынке на данный момент, и какие услуги они продают.
  • Действие рыночной экономики.
  • Как правильно нужно налаживать деловые контакты
  • Как правильно облагаются налогами физические и юридические лица.
  • Какие существуют операции, связанные с недвижимым имуществом и как правильно их совершать.
  • Правила заключения купли-продажи недвижимости, оформление данных операций документально.
  • Как работать в программах, созданных для проведения операций с недвижимостью.
  • Стандарты оценки недвижимости.
  • Алгоритм проведения показов продаваемых объектов, правила общения с покупателем и ведения переговоров.
  • Действующие в настоящее время цены на недвижимые объекты.
  • Формирование рекламы.
  • Жилищное и земельное законодательство.

Должностная инструкция риэлтора

Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:

  • обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
  • практическая  экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
  • оформление документов к продаже объекта по  нотариальной доверенности
  • разработка рекламной стратегии в целях продажи
  • принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
  • проведение просмотров объектов недвижимости
  • организация подписания предварительного и основного договора купли-продажи
  • помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
  • построение цепочек и подбор встречных вариантов
  • проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
  • консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)

Примерный перечень услуг риэлторов  для покупателя:

  • консультация  о ценах на объекты недвижимости
  • подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
  • мониторинг похожих вариантов и цен
  • проведение просмотров выбранных объектов
  • проверка правоустанавливающих документов на  выбранный объект недвижимости
  • консультации по пакету документов для покупателя  (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
  • переговоры с  продавцом в интересах  покупателя
  • организация внесения аванса или задатка за объект
  • организация заключения предварительного договора
  • организация заключения основного договора
  • организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта

Примерный перечень  дополнительных услуг клиентам:

  • Я продаю дачу. Продаю ее уже года три через риэлтора. Договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?в приватизации квартиры ( комнаты)
  • в приватизации  земельного участка
  • в согласовании перепланировок
  • Оценка квартиры методом сравнительного анализа
  • Консультация и информация по вопросам налогов
  • консультации по вопросам кредитования
  • сопровождение сделок с участием материнского капитала, жилищных сертификатов

Это только общие рекомендации. Каждая сделка или риэлторская услуга индивидуальны и список услуг может быть гораздо шире.

Эта разбивка на отдельные виды услуг имеет целью привлечь как можно больше клиентов в агентства недвижимости. Для тех, кто не решится платить за полный агентский пакет, всегда найдется какая-нибудь часть этого пакета, подешевле. Главное, чтобы клиент не ушел, тогда ему можно будет продать что-нибудь еще (например, услугу по регистрации сделки).

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Особенность здесь в том, что никаких «гарантий», которые риэлторы на словах обещают своим клиентам, в таких договорах, обычно, не бывает. Риэлторы по договору берут на себя обязательство только совершить определенные действия (суть услуги), а за последствия этих действий они ответственности не несут.

Договор с риэлтором

Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки.

Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.).

Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

  1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
  2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее  описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
  3. Обязательства сторон— расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.
  4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
  5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.
  6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.
  7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.
Читайте также:  Семейные споры - раздел имущества

Я продаю дачу. Продаю ее уже года три через риэлтора. Договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?

Вам также может понравиться

Продать дом самому без риэлтора

Риeлтор, брокер, частный маклер — названий много, а функция одна — посредник. Если рассматривать риэлтора только в таком ключе, то конечно, никакой помощи от этого человека ждать не стоит.  В таком случае пропускаем следующий абзац и приходим сразу к действию.

Я продаю дачу. Продаю ее уже года три через риэлтора. Договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?

Однако, в любой специализации можно встретить настоящих специалистов своего дела, которые смогут грамотно оценить объект недвижимости, имеют уже свою базу клиентов, которые передают телефон  «от родственника к другу», разбираются в качестве строения, в документах — такие люди не посредники, а настоящие мастера своего дела, которые знают секреты рынка и действительно могут серьезно ускорить и упростить процесс продажи загородной недвижимости. Если Вам такой человек не встретился, мы расскажем как все сделать самому.

Первый шаг в продаже своего дома

Первое, и самое важное — это грамотно оценить объект недвижимости. Для оценки загородного дома нужно максимально точно рассчитать стоимость земельного участка + стоимость основного строения. Остальные моменты не имеют принципиальной важности и сильно не изменят итоговую стоимость объекта. Подробнее про то, как оценить загородную недвижимость — читайте тут.

Есть одно золотое правило: переоцененные объекты загородной недвижимости долго сидят на рынке, тем самым мозолят глаза покупателям и их агентам. В итоге продавец разочаровавшись в своём доме рад первому адекватному клиенту, который с легкостью выторговывает для себя приличную сумму.

Если же продавец изначально ставит рыночную стоимость объекта  — недвижимость уходит в кратчайшие сроки!

Мало кто задумывается, но здесь также играет роль инфляция, рост цен на недвижимость, постоянное движение рынка.

Простой пример: Продавая объект за 50 млн. 5 лет либо продать за 45 млн. но завтра. Как думаете что выгодней? Конечно, получается что завтра за 45 — гораздо выгодней, так как через 5 лет цена 50 млн.

окажется действительно рыночной, но устав от длительной продажи дома, продавец скинет потенциальному покупателю и все равно продаст за 45, но уже спустя 5 лет. К примеру, положив 45 млн.

на депозит можно даже еще и заработать за 5 лет.

Делаем фотографии участка и дома

Определившись с ценой своего дома, следует приступить к «фантикам» будущей конфетки: устранить небольшие косяки, сделать уборку «навести лоск» и пригласить фотографа, который используя широкоугольный объектив и навыки профессиональной ретуши подготовит Вашему объекту портфолио из полусотен фотографий. 30% процентов от всей массы фотографий, для продажи загородного дом, должна занимать территория участка, фасад дома со всех сторон, ландшафт. Остальные 70% — фотографии внутри дома: все комнаты, гостиная, санузлы, котельная, гараж.

Фотографии должны продавать! Совершенно не обязательно выставлять в объявление все 50 фоток, будьте настоящим рекламным агентом — разместите лучшие стороны Вашего дома.

Я продаю дачу. Продаю ее уже года три через риэлтора. Договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?

Подготовка текстового описания объекта недвижимости

Здесь нужно не переборщить! Следуйте моим указаниям:

  • Опишите локацию и ее преимущества (вековой лес, транспортная доступность, возле большого водоёма, с развитой инфраструктурой)
  • Опишите участок: расскажите про ландшафт, деревья (плодовые/декоративные), малые архитектурные формы.
  • Опишите основную постройку, поэтажный план, основной конструктив, материалы используемые при строительстве и отделке дома.
  • Расскажите про прочие постройки: гостевой дом, баня, гараж, теплица, спортивная или детская площадка.
  • В заключении пару слов, про документы и предстоящую сделку: в доме никто не прописан, документы готовы к сделке, один взрослый собственник, и т.д.

Все, поверьте — этого более чем хватит.

Размещение рекламы на специализированных площадках

Приступаем к размещения рекламы о продаже нашего дома в интернете.  Для размещения необходимо подобрать специализированные площадки где представлена загородная недвижимость.

Можно, встретить много платных площадок, но все же есть и бесплатные. Основные площадки продажи загородной недвижимости, которые непосредственно нацелены на загород — это cottage.ru  и livla.ru.

Также еще есть агрегаторы, где представлена вся недвижимость — квартиры и дома: yandex.ru и cian.ru. Здесь также нужно разместить объявление.

Ну и напоследок, есть барахолки, где продается абсолютно все! Заинтересованных потенциальных клиентов здесь, конечно, в разы меньше, но разместиться все-же стоит: avito.ru, youla.ru.

Размещаем по максимуму объявление во всех источниках и ждем первых звонков. Лучше всего, группировать показы дома на определенные дни. Как правило, первые реальные покупатели уже начинают звонить в течении первой недели.

Показ дома потенциальным клиентам

Перед показом загородного дома, потенциальным клиентам, проделайте ряд обязательных мероприятий:

  • Максимально уберите участок, покосите газон, помойте дорожку.
  • Уберитесь в доме, спрячьте все вещи по полкам, уберите посуду.
  • Приоденьтесь, встречайте покупателя всегда улыбкой на лице.

Закажите свежие выписки на право собственности из ЕГРН. Это стоит копеек, можно сделать даже на этом сайте в разделе КАДАСТР, и распечатав, положите где-нибудь в доме.

Заинтересовавшимся клиентам, можно будет всегда показать достоверность указанных Вами данных, подтвердить свою собственность, и показать юридическую чистоту права.

Это очень важно и является серьезным аргументов в пользу Вашего объекта.

Переговоры и обсуждение цены

Если Ваш покупатель договорился о повторной встречи и Вы подошли к этапу торга, значит покупателю Ваш загородный дом понравился, и сейчас важно не раздувать «павлиний хвост», а с умом довести покупателя до сделки.

Если покупатель предлагает конкретную цену, которая, значительно ниже Ваших ожиданий, не нужно быть слишком эмоциональным и приступать к «избиению противника» — Вы не на ринге!

Попросите Вашего покупателя аргументировать такое предложение по цене. Пусть он покажет аналогичное предложение или объяснит, на какие именно скрытые дефекты он планирует потратить ту или иную сумму, о которой идет речь на торге.

Обсудите аналогичные объекты, предложенные покупателем, тщательно выслушает мнение покупателя о дефектах дома, которые он назовет. Вы можете предложить устранить дефекты самому, после того как покупатель внесет задаток за объект.

Обдумайте все и попробуйте сделать встречное предложение (Как говорится: «ни вам ни нам»), которое могло бы устроить всех. Но, не в коем случае не стоит прям на приговорах говорить конкретно — нет. Если встречное предложение — не устраивает Вашего покупателя, возьмите паузу и пообещайте в течении нескольких дней перезвонить.

На этом этапе хорошо, когда Вас ведет риэлтор, он общается и с продавцом и с покупателем, он точно знает позицию каждого участника сделки. Грамотный специалист, всегда подскажет, как себя вести продавцу в тот или иной момент, так как он скорее всего изучил покупателя и знает его возможности, либо сделанные им предложения по другим объектам.

Аванс, Задаток или сразу ДКП

Аванс — непонятная мне, система взаимодействия продавца и покупателя. Покупатель, дав аванс, может в любой момент потребовать его обратно, без санкций и удержаний. Продавец взявший аванс за объект, может в любой момент вернуть его обратно покупателю и продать дом любому третьему лицу. Толку в авансе — нет.

Задаток — необходимый инструмент, при продаже недвижимости! Давая задаток, покупатель подтверждает свои намерения на покупку дома и в случае отказа — сумма задатка остается у продавца.

Также, в свою очередь, продавец не вышедший на сделку, обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Любой участник соглашения о задатке, по вине которого сделка не состоится — будет наказан на сумму задатка!

Удобный инструмент, для отсрочки сделки на одну или несколько недель для подготовки документов собственником, сбора денежных средств покупателем, устранением дефектов, доработок по объекту и прочих моментов.

Если Вы все готовы к сделке — можно сразу ДКП! Переходим к следующему этапу.

Сделка

Нотариальная сделка или простая письменная форма? По большому счету 95% сделок с недвижимостью — это простая письменная форма. Простая письменная форма — это обыкновенный договор купли-продажи в котором прописаны все необходимые статьи и понятия перехода права на недвижимость от продавца к покупателю.

Однако, если у Вас долевая недвижимость или покупатель настаивает на нотариальной сделки, препятствовать этому не стоит. Про все нюансы нотариальной сделки я расскажу:

Основные минусы нотариальной сделки:

  • Увеличенный срок подготовки всех необходимых справок и выписок;
  • Оплата услуг нотариуса от 30 до 80 000 рублей;

Плюсы нотариальной сделки:

  • Быстрая он-лайн регистрация сделки;
  • Нотариус проверяет участников сделки на банкротство, недееспособность;
  • Нотариус делает проверку права продавца на недвижимость, выясняет, нет ли у земельного участка или дома обременений, прав на недвижимость у третьих лиц;
  • Ответственность нотариуса застрахована на сумму не менее 5 млн. рублей;
  • Нотариальная сделка, практически, неоспорима.

Мое мнение, относительно услуг нотариуса: сегодня можно проверить все информацию о недвижимости, заказав историю владельцев и основные характеристики за копейки, к примеру на этом сайте в разделе КАДАСТР.

Также попросить продавца предоставить, справки ПНД НД (псих. диспансер, наркологический диспансер) их можно взять бесплатно в отделениях по месту жительства, и совсем не обязательно платить деньги нотариусу за все эти справки.

Договор Купли-Продажи можно заказать у любого знакомого риэлтора за 5 000 рублей и вперед на подписание. Подписать ДКП нужно в банке при оформлении аккредитива или на закладке наличных денег в ячейку.

ДКП требует обязательной регистрации в Росреестре. Отправить документы в Росреестр можно в любом отделении МФЦ. Примут Вас без записи в любом отделении. Все необходимые документы на сделку нужно подготовить заранее. Какие документы нужны — читайте тут.

Финиш

После государственной регистрации перехода права, не забудьте подписать АКТ приема передачи недвижимости. Это основной документ, который подтверждает передачу недвижимости от продавца к покупателю.  До подписания этого документа, ответственность все еще лежит на продавце.

Если у Вас все получилось — принимайте поздравления, Вы все сделали сами! УРА!

Опубликован уникальный контент пользователя . Автор имеет исключительное право на его использование. В случае копирования или частичного использования — необходимо указать ссылку на источник. Автор вправе пожаловаться на плагиат в случае не соблюдения требований ГК РФ Статьи 1274.

Оставить комментарий

Покупка недвижимости через риелторов: право или обязанность? Покупатель не обязан заключать договор с риелтором

В такой ситуации оказывались многие: пытаясь купить или снять квартиру по объявлениям, в большинстве случаев попадали к риелторам. Легально либо нет оказывающим посреднические услуги – вопрос отдельный. Сейчас о другом. Марина Ш. рекламу о продаже квартиры нашла в интернете. Позвонила, оказалось – агентство. Попросила показать жилье.

Ей ответили: мол, сперва деньги, после – смотрины. В общем, в просьбе девушке отказали, поскольку платить непонятно за что она не стала, а позже понесла жалобу в Минюст. Так поступили и минчане Олег Р. и Константин К., их истории идентичны.

Другой пример: квартиру человеку показали, но предложенные ему метры ушли вместе с его отказом заключать договор и платить агентству.

Приобретение недвижимости через риелторов – право или обязанность? Почему посредники решают, кому владелец отдаст свое имущество? Ответить на эти вопросы мы попросили начальника управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Диану Подлесскую:

Я продаю дачу. Продаю ее уже года три через риэлтора. Договор с риэлтором не заключали, она оформляла документы на основании доверенности?– На рынке достаточно риелторских организаций, работающих добросовестно, профессионально защищающих интересы клиентов. Однако есть и обратная сторона. Граждане довольно часто спрашивают у нас о возможности покупки предлагаемой агентствами недвижимости без оформления договорных отношений. Сразу отмечу, что организация вправе рекламировать объект только с согласия потребителя и после заключения с ним договора. По договору риелторская фирма должна, к примеру, искать покупателя, организовывать осмотры квартир потенциальными покупателями, а также – переговоры между ним и продавцом. Причем выполнять свои обязанности фирма должна максимально качественно, предлагая товар всем без исключения заинтересованным людям, а не искать только тех клиентов, которые готовы заключить договор с самим посредником. Лишь в таком случае интересы потребителя – продавца будут защищены.

Однако фактов, когда фирмы не выполняют взятые на себя обязательства по содействию в продаже недвижимости, много, говорит специалист Минюста.

В частности, если человек перед осмотром квартиры либо после отказывается заключать договор с агентством, оно умышленно срывает сделку: покупателя вообще не допускают к осмотру или уже после него сообщают о невозможности приобретения. Вот лишь один из примеров. Николаю Ш.

квартиру-то показали, но когда он сказал, что купит ее, а заключать договор с посредником и платить ему 60 базовых не станет, клиента уведомили: «Извините, у нас есть другой покупатель».

И ведь проверка, которую провел Минюст, показала, что такой человек действительно был: он заключил договор с риелторской конторой. Выходит, что интересы одного из двух граждан были бы нарушены в любом случае.

Главный принцип в работе этих агентов – «не обманешь – не проживешь», считает мой знакомый, тоже попытавшийся купить жилье через посредническую фирму: «У них свои уловки.

Они могут продавать и плохонькое жилье с соседом-наркоманом или бабулей с десятью кошками в квартире, скрыв при этом все недостатки. Иначе агент упустит заработок.

Или, предположим, купил ты квартиру с помощью агента, а через годик туда вдруг возвращается отсидевший в колонии собственник. И что тогда?..

Нет, уж лучше самому собирать все бумаги, выяснять подноготную и напрямую заключать сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру». Другие собеседники признаются: проблема в том, что самому, промониторив сайты с недвижимостью, выйти напрямую на продавца крайне сложно. Хорошо если из 20 телефонов один будет не риелторский.

Продавать квартиру либо нет – решает не посредник, а продавец, напоминает Диана Подлесская. Но стараниями фирмы клиент порой просто не имеет возможности встретиться с другой стороной. При этом сам риелтор, не стесняясь, нередко обосновывает свой отказ якобы решением собственника.

Да только проверки почему-то говорят иное: владелец даже не знал о том, что был такой-то покупатель и что он получил отказ. Конечно, посреднику ведь куда милее иметь два договора с обеих сторон. Получается, организация не так уж честна и перед тем, кто оплачивает ей оговоренные услуги. А неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора – это уже ответственность.

Потребителям моя собеседница советует иметь в виду, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора:

– Понуждение не допускается. Договор предполагает оплату риелторских услуг потребителем. Однако ее организация вправе требовать только на основании заключенного договора. Поэтому прежде всего рекомендую внимательно знакомиться с его содержанием и тарифами.

И вот еще что: покупатель, заинтересовавшийся недвижимостью, которую предлагает посредник, не обязан заключать с ним договор. Это исключительно его право.

Если же работник риелторской организации настаивает, следует обратиться к его руководству, которое обязано обеспечить соблюдение законодательства и надлежащей работы своих подчиненных.

Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения его к ответственности. За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в Минюст и главные управления юстиции облисполкомов, Минского горисполкома.

Кроме того, сейчас Министерство юстиции совместно с заинтересованными прорабатывает предложение о том, чтобы риелторские организации имели право заключать договор только с одной из сторон сделки.

Таким образом, у посредника попросту отпадет необходимость понуждать к заключению договора на оказание своих услуг вторую сторону – потенциального покупателя.

Это не лишает права потребителя обратиться в другую риелторскую организацию.

Никто не любит проходимцев

На интернет-форумах люди дают агентствам недвижимости, скорее, негативную оценку. В пример приводят свои истории. И как ни стараются Минюст, добросовестные фирмы поднять престиж риелторской деятельности, критики меньше не становится. На этом фоне недавно вновь обсуждался вопрос об отмене лицензирования риелторских услуг.

К удовольствию клиентов на данный момент все останется, как есть. Оно и понятно: это не та сфера, где можно полагаться исключительно на добропорядочность посреднических контор.

Мы уже видели, во что выливается такая вольница: до 2006-го агентства недвижимости уже работали без лицензий, в итоге, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, пришлось вмешаться руководству страны.

Риелторам, которые не первый год заняты на рынке недвижимости, отмена лицензирования тоже не по душе. Елена Масловская, сотрудница агентства: «С отменой лицензий на рынок лавиной хлынут все кому не лень.

А это нездоровая конкуренция, еще большая дискредитация профессии, поскольку в бизнес полезут и откровенные дилетанты, и хапуги, и шарлатаны. Чем все это чревато для клиентов, объяснять не надо». Татьяна Коваленко, начальник юридического отдела группы компаний «Твоя столица»: «Мы – за любое госрегулирование в данной сфере.

Главное, чтобы оно было гибким и создавались эффективные механизмы обратной связи с бизнесом. Ныне действующая система уже сложилась. Она понятна, удобна, она работает и направлена на сдерживание «серого» рынка. Мы видим, что именно благодаря лицензированию сфера стала лучше.

Есть опасения, что с его отменой в отрасли появится очень много нелегальных посредников. Сейчас лишить лицензии могут уже за одно грубое нарушение. Это хороший сдерживающий фактор».

К слову, за рубежом деятельность риелторов регулируется и законами, и самими агентствами, не желающими допускать в свои ряды мошенников.

К примеру, в США, Канаде и Германии эту работу контролирует государство, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию.

Отсутствие криминального прошлого как обязательное условие получения спецразрешения служит еще одной гарантией надежности специалиста. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах и других странах деятельность риелторов регулируют профессиональные организации.

Саморегулируемые профсоюзы являются барьером для недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу агентом до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям, закрепив это законодательно.

Кстати

Клиент или посредник, бывает, предлагают не платить фирме, а сразу – в карман ее представителю.

От такого варианта лучше отказаться, ведь за чистоту сделки в агентстве обычно отвечает целая команда: одни проверяют «биографию» продаваемого объекта, другие делают запросы в определенные госструктуры и так далее. А за «серыми» схемами, как известно, мрачные перспективы. И случись что, винить клиент будет сам себя.

Людмила ГЛАДКАЯ, «Советская Белоруссия», 14 апреля 2017 г.

(фото – Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ)

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости

Если работа выполнена хорошо, клиент доволен — вопрос об оплате услуг агентства недвижимости даже не возникает.

Но как часто бывает — риелтор передает клиенту договор об оказании услуг, последний не читая подписывает, а потом месяцами ждет продажи квартиры или покупки новой. Риелтор вяло показывает варианты, либо вовсе не показывает, при этом запрещает клиенту сотрудничать с другими конторами, пугая прописанными в договоре штрафами.

Вариантов оформления отношений с агентством недвижимости много, но какой бы договор не был заключен — он не может запретить потребителю расторгнуть договор и отказаться от услуг риелтора, как и не может обязать оплачивать штрафную неустойку.

Как расторгнуть договор с риелтором или агентством

Прежде всего нужно понимать, что услуги по поиску или продаже объектов недвижимости регулируются законом о защите прав потребителей.

Этот закон позволяет потребителю отказаться от услуги в любой момент БЕЗ указания причины отказа или если есть на то причина — еще лучше.

Следовательно, следует написать заявление о расторжении — прошу расторгнуть договор в связи с отказом от ваших услуг и дальнейшего сотрудничества … — примерно так.

Заявление вручить под входящий номер или роспись секретаря агентства недвижимости, если отказываются принимать — отправить почтой ценным письмом и обязательно с описью вложения (что даже лучше, чем вручать нарочно).

Если агентство требует оплатить свои услуги

а оплату риелторы конечно потребуют, будут грозить штрафами и судом. В этом случае нужно вспомнить -подписывались какие нибудь акты при показах квартир — акт осмотра или выполненных услуг. Возможно документ назывался не «акт», а «смотровой лист»? Важным является что в нем написано, от этого зависит судебная перспектива агентства недвижимости взыскать с бывшего клиента деньги.

Практика складывается таким образом, что если в договоре с агентством будет указано, что услуги риелтора по показу квартиры стоят 5 тыс каждый осмотр, а каждый показ сопровождался двухсторонним подписанием акта, в котором клиент подтверждал своей подписью, что предложенный вариант квартиры  такой то (адрес обязательно) вместе с риелтором был им осмотрен (дата), то стоимость за каждый просмотр объекта будет взыскана с потребителя.

Могут быть прописаны в договоре также услуги по подбору квартиры, услуги размещению объявлений на интернет площадках, услуги по сбору документов  — с указанием их стоимости.

К примеру, если состоялось 3 показа — 15 тыс взыщут. Если ни одного — иск попросту не удовлетворят.

Не смотря даже на то, что в договоре будет прописана общая сумма за услуги риелтора (50 тыс), штраф (очень много), иные санкции.

А уж если акты осмотра не составлялись или составлялись, но в них много ошибок и пробелов (а это очень часто, т.к. они подписываются впопыхах на коленке) — можно вовсе не переживать. Пример практики.

По общим правилам закона о ЗПП потребитель при расторжении договора обязан возместить агентству услуги, если таковые оказывались (подтверждаются актами) и расходы, связанные с исполнением договора.

НО! Расходы должны быть документально подтверждены. Что значит документально? Чеками и квитанциями. И конечно это должны быть документы, соответствующие системе налогообложения агентства, а не просто «левые» нарисованные бумажки о расходах.

Отличить реальный чек от поддельного довольно легко.

Агентство требует оплатить процент от сделки,

утверждая, что клиент договорился напрямую с продавцом квартиры? Это право потребителя — расторгнуть договор с агентством и заключить сделку купли продажи квартиры самостоятельно с продавцом (покупателем) без посредников.

Но если с агентством подписывались акты осмотра конкретно по данной квартире, оформлялся (возможно) задаток и совершались прочие действия, связанные со сделкой — думаю оплатить их гонорар (процент от сделки) придется, но не факт.

Варианты для возражений всегда есть.

Я лишь однажды видела правильно составленный договор с агентством недвижимости, в котором была прописана стоимость каждого показа объекта недвижимости, стоимость прочих услуг, при показах составлялся акт.

С таким агентством и работать приятно — думаю клиент даже не подумает расторгать договор. Они знают свою работу и уважают свой труд, грамотно оформят сделку. Но таких специалистов — единицы.

Поэтому не стоит бояться расторгать договор с агентством недвижимости, бояться суда и платить риелтору за работу, которую он не выполнил.

Похожее

Страница 1 из 11

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *