Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Закон защищает в том числе и тех, кто приобрел квартиру, приватизация которой потом была признана незаконной

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Ян Линн/ТАСС

Вступивший с 1 января 2020 года закон о защите добросовестных собственников жилья содержит ряд специальных гарантий для тех, кто приобрел приватизированную квартиру. Разъяснения о мерах поддержки добросовестных покупателей недвижимости предоставили в Минэкономразвития, по чьей инициативе был принят соответствующий комплекс законодательных мер.

Теперь у добросовестных собственников жилье не будет истребовано, если прошло три года после выбытия квартиры из государственной или муниципальной собственности и перехода к первому добросовестному приобретателю.

Кроме того, теперь добросовестным приобретателем признается лицо, полагавшееся на сведения Единого государственного реестра недвижимости при приобретении квартиры.

Ранее такие законодательные гарантии признания добросовестности при подобных сделках отсутствовали.

В том случае, когда квартира истребована в рамках трехлетнего срока, собственнику полагается компенсация — и если раньше сумма компенсации составляла не более 1 млн руб., то сейчас выплата будет привязана к кадастровой стоимости жилья либо к реальному ущербу.

Подготовленные Минэкономразвития России изменения должны существенно сократить количество исков об истребовании жилого помещения, предъявляемых органами публичной власти к добросовестному приобретателю.

Сейчас решение по таким собственникам передается на откуп судам, и хотя, как правило, суды принимают решения в пользу добросовестного приобретателя, выявлены случаи, когда гражданину сложно было доказать свою добросовестность при приобретении недвижимости.

Это связано с разной трактовкой норм законодательства.

Соответствующие дела неоднократно являлись предметом рассмотрения в Конституционном суде России, правовая позиция которого также легла в основу законодательных изменений.

Для примера, добросовестный приобретатель квартиры мог ее лишиться, если при первоначальной приватизации были допущены ошибки (не по вине приобретателя) или нарушен закон со стороны публичного органа (например, договор приватизации подписан неуполномоченным лицом). Такие ситуации могли возникнуть из-за мошеннических действий. Например, когда все собственники умерли, квартира должна была перейти государству как выморочное имущество, но ее оформили по поддельным документам.

Комплекс законодательных мер, защищающих граждан перед исками государственных и муниципальных органов об истребовании жилья, вступил в силу с 1 января 2020 года. Меры защиты добросовестных покупателей жилья предложены и разработаны в Минэкономразвития. Госдума приняла закон в июле, Владимир Путин подписал его в декабре 2019 года.

Кс разъяснил, когда нельзя истребовать имущество от добросовестного приобретателя

13.07.2021
 3674

Уязвимость позиций добросовестных приобретателейКонституционный суд РФ. Moscow Live

Конституционный суд РФ огласил постановление по делу о проверке на соответствие Основному закону страны нормы Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Заявитель проиграл виндикационный иск, связанный с покупкой находящейся в совместной собственности бывших супругов квартиры.

Согласно судебным материалам, Владимир Гуков почти двадцать лет являлся титульным собственником квартиры в Ангарске. В августе 2015 года, через два месяца после развода, он без согласования с экс-супругой продал жилище своему родственнику. Спустя год у квартиры опять сменился владелец.

По договору купли-продажи им стал Евгений Мокеев. В 2018 году бывшая супруга Гукова в суде добилась раздела совместно нажитого имущества и признания сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем недействительной. Женщина дождалась, пока решение вступит в законную силу, и подала уже к Мокееву виндикационный иск.

В 2019 году суд пошел ей навстречу и истребовал у Мокеева ½ долю спорной квартиры, а также исключил из ЕГРН запись о нем как о собственнике жилья. Доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, а трехлетний срок исковой давности истек, были отклонены.

Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.

В своей жалобе в КС Мокеев указал, что лишился ½ доли единственного жилья в результате применения судами п. 1 ст. 302 ГК РФ. При этом сделка купли-продажи между ним и родственником Гукова не признана недействительной.

  По мнению заявителя, данное правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее, и, кроме того, лишает его даже компенсации. Мокеев указал, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит Конституции РФ.

Позиция КС (в изложении пресс-службы суда) свелась к следующему.

Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, — сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности.

Таким образом, факт внесения в этот реестр записи с указанием одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками.  

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем, как указал КС, бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота. 

Обстоятельства дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга судьбой своего имущества или означать, что данное лицо полагалось на осуществление правомочий бывшим супругом.

Допускается, что отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу.

Но гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг — участник общей совместной собственности.

Таким образом, не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не принял меры по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота, отметил КС.

  • КС пришел к выводу, что в данном истолковании оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в делах, аналогичных рассмотренному. 
  • Кроме того, КС указал, что законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов.
  • Дело Мокеева подлежит пересмотру.

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей — Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги

эксперт по вопросам правового характера

Источник: журнал «Жилищное право»

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам. Предполагается, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены от претензий со стороны третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ.

  • В соответствии с указанной статьей имущество подлежит истребованию от добросовестного приобретателя, когда оно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать в силу тех или иных причин.
  • Если имущество истребовано у добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель вправе требовать от собственника, продавшего ему имущество, денежные средства, которые оплачены покупателем.
  • На практике же интересы добросовестных приобретателей ущемляются в силу слабой российской нормативной базы и действий различного рода мошенников, которые используют недостатки нормативной базы для своего обогащения.
  • При этом зачастую роль мошенников исполняют не только отпетые преступники, но и родственники собственников имущества, которые совершают сделки по отчуждению имущества.
  • В связи с этим практический интерес для юристов и просто граждан, желающих оформить право собственности на какое-либо имущество, представляет определение тех основных случаев, когда могут пострадать интересы добросовестных приобретателей, несмотря на предпринятые меры предосторожности.
  • Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате раздела имущества супругами после совершения сделки с недвижимостью одним из супругов.
  • В современном мире, в том числе и в России, институт брака не имеет того авторитета, который он имел еще до недавнего времени, в связи с чем на российском рынке недвижимости есть много имущества, нажитого супругами во время брака, но не разделенного при разводе.
  • При таких обстоятельствах добросовестный приобретатель всегда рискует получить после приобретения недвижимости у одного из бывших супругов претензию со стороны второго супруга, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для продажи одним из супругов недвижимости, нажитой в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга.
  • В то же время супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую недвижимость, не сообщая добросовестному приобретателю, что имущество нажито в браке.
  • В свою очередь другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд и на основании, в том числе пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, признает сделку по продаже недвижимости недействительной.
  • Таким образом, как следует из нижеприведенной практики, право собственности на объект недвижимости добросовестный приобретатель теряет, а получает возможность взыскать полученный материальный ущерб с того супруга, который продал ему имущество, но взыскать реальные деньги в таком случае будет очень и очень сложно, а порой невозможно.
Читайте также:  ФЗ РФ от 29.12.2014 г. n 476-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Согласно Определению от 06.12.2011 № 67-В11-5 Верховного суда Российской Федерации суд отменил нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

По решению Верховного суда Российской Федерации дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 19 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

То есть, по сути, сделка, совершенная между одним из супругов и добросовестным приобретателем без письменного согласия другого супруга, может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате появления наследника имущества с обязательной долей в наследстве.

Неутешительная ситуация для добросовестных приобретателей складывается также, если они приобретают имущество, которое досталось в наследство продавцу. В любой момент может выясниться, что на данное наследство, которое продано добросовестному приобретателю, есть наследники с обязательной долей в наследстве согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ.

  1. К ним могут быть отнесены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также другие нетрудоспособные иждивенцы.
  2. При таких обстоятельствах, если вдруг из ниоткуда взявшиеся наследники с обязательной долей в наследстве предъявят свои права на долю в наследстве, или это за них сделает соответствующая прокуратура в связи с ущемлением прав наименее защищенных наследников, добросовестный приобретатель, как минимум, потеряет по решению суда право собственности на часть приобретенного имущества.
  3. Взыскать материальный ущерб, нанесенный добросовестному приобретателю наследником, продавшим ему имущество, в результате иска к нему представляется почти невозможным мероприятием, если речь идет о получении реальных денежных средств.
  4. Ничтожность сделки, совершенная недееспособным продавцом.
  5. Покупая недвижимость, добросовестный приобретатель не может знать, здоров ли продавец недвижимости, может ли он отдавать отчет своим действиям, так как зачастую продавец недвижимости внешне не выглядит больным.
  6. В результате в судебной практике масса примеров, когда договор купли-продажи недвижимости признается ничтожным в связи с тем, что продавец недвижимости не мог отдавать отчет своим действиям при совершении сделки, что устанавливается соответствующей судебной экспертизой в рамках рассмотрения иска.
  7. В таком случае добросовестный приобретатель теряет недвижимость (передается в собственность продавца) и деньги, так как сумму, которую он потратил на покупку недвижимости, реально ему никто не вернет, несмотря на соответствующее решение суда.

Недобросовестный приобретатель и добросовестный. Их отличие. | Адвокат Плетенской С.Л

Скорее всего, вы часто слышали словосочетания «добросовестный приобретатель», «недобросовестный приобретатель», «истребование имущества». Как правило, они встречаются тогда, когда идет речь о том, что, по мнению собственника, его имущество незаконно находится  у других лиц.

Предлагаю разобраться с этими понятиями.

Сначала немного теории.

Из толкования статьи 302 Гражданского кодекса РФ следует, что добросовестный приобретатель – это тот, кто приобрел имущество на возмездной основе у лица, которое это имущество отчуждать не имело право, а приобретатель не мог и не должен был об этом знать. Исключения: если имущество было утеряно собственником, похищено у него, выбыло из владения иным способом против его воли, имущество приобретателю передано безвозмездно. В этих случаях имущество возвращается.

Если приобретатель не отвечает этим требованиям, или формально эти требования исполнил, но при заключении сделки не проявил обычной степени осмотрительности, то его называют недобросовестным приобретателем.

Спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения может иметь место только тогда, когда, во-первых, имуществом распорядился не собственник, а иное лицо; во-вторых, если между собственником и приобретателем не было договорных отношений.

Непоследовательность в решениях судов по данной категории споров существовала до 2003 года. Суды часто, признавая первоначальную сделку недействительной, признавали недействительными и все последующие сделки.

Однако, в 2003 году Конституционный суд Российской Федерации принял Постановление № 6-П от 21.04.2003 г. в котором указал, что к добросовестному приобретателю можно предъявлять исковые требования только в порядке ст.

302 ГК Российской Федерации – истребование имущества из чужого незаконного владения (и удовлетворяются они только в случае признания приобретателя недобросовестным или если имели место быть описанные выше исключения).

В случае, если заявлены требования о признания такой сделки недействительной, то в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Какие ситуации могут возникнуть при данной категории споров?

Прежде всего, при наличии иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобретателю необходимо доказывать свою добросовестность, а собственнику- то, что он является собственником имущества и это имущество находится у незаконного владельца.

Факт наложения ареста на имущество, наличие иных обременений, судебного спора по поводу имущества само по себе не может служить основанием признания приобретателем недобросовестным. Необходимо установить факт того, что приобретатель знал об этих обстоятельствах.

Если на момент подачи искового заявления расчет за имущество произведен не был, то имущество следует возвратить собственнику в любом случае, несмотря на то, что сделка была возмездной,  так как условия сделки не выполнены до конца и денежные средства, иное возмещение, приобретателем не предоставлены.

С другой стороны, приобретатель может быть признан недобросовестным, если не проявил обычной степени осмотрительности при сомнительных обстоятельствах. Таковыми обстоятельствами могут быть признаны существенное занижение цены, частая смена собственников за короткий период времени.

Что является проявлением обычной осмотрительностью при заключении сделки? Это осмотр приобретаемого имущества, ознакомление с документами на него, выяснение обстоятельств возникновения прав у продавца на имущество.

Кроме того, на признание приобретателя добросовестным или недобросовестным могут повлиять и такие обстоятельства как родство между лицами, которые заключили сделку по отчуждению имущества

.

Следует отметить, что если имущество изъято у собственника на основании решения суда, а в последствии это решение отменено, то считается, что имущество выбыло из его владения помимо его воли. В таком случае, даже если приобретатель добросовестный, иск об истребовании у него имущества будет удовлетворен.

Если неделимое  имущество было приобретено несколькими лицами, и хотя бы один из этих лиц не является добросовестным приобретателем, то иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению.

В заключении необходимо отметить следующее. Если покупатель чужого имущества должен вернуть его собственнику на основании судебного решения по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то он имеет право обратиться в суд к продавцу с исковыми требованиями о возмещении причиненных убытков.

Добросовестный приобретатель автомобиля судебная практика 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Добросовестный приобретатель автомобиля судебная практика 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Банк направил кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого нашла ее обоснованной. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что для правильного разрешения дела суду следовало установить факт возникновения залога, его дату и вопрос о том, должен ли был Аюб Дохтукаев, действуя добросовестно при покупке автомобиля, знать об этом залоге.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды исходили лишь из даты применения судом мер обеспечения в отношении названного автомобиля и не приняли во внимание сам факт залога и дату его возникновения в нарушение положений ч. 2 ст. 56 ГПК РФ и подп. 1 ст. 325 ГК РФ. Согласно п. 4 ст. 339.

1 ГК РФ залог движимого имущества может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге в соответствующем реестре, который ведется в установленном законодательством о нотариате порядке.

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога (за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого).

«Ссылаясь в обоснование выводов о добросовестности истца на факт регистрации транспортного средства в органах ГИБДД, а также на наличие у собственника автомобиля подлинника паспорта транспортного средства, суд не учел, что ГИБДД не является органом, ведущим реестр залога движимого имущества, а осуществляет учет транспортных средств в целях их допуска к дорожному движению. Факт регистрации автомобиля в органах ГИБДД сам по себе не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав в отношении данного имущества и его обременения», – пояснил Суд в своем определении. Он отметил, что банк ссылался на вышеуказанные обстоятельства при апелляционном обжаловании решения суда, однако вторая инстанция отклонила его доводы.

Читайте также:  Просрочка по кредиту

ВС РФ также выявил, что в ноябре 2017 г. Таганский районный суд г. Москвы удовлетворил требования банка к трем гражданам (Черноиванову, его поручителю и Дохтукаеву) о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на автомобиль.

При этом доводы Дохтукаева о прекращении залога, изложенные в апелляционной жалобе на решение столичного суда, были отклонены Мосгорсудом.

Тогда вторая инстанция указала на отсутствие оснований для признания его добросовестным приобретателем автомобиля.

Высшая судебная инстанция добавила, что на момент рассмотрения дела апелляцией решение Таганского районного суда г. Москвы вступило в законную силу. В связи с этим Верховный Суд отменил судебный акт апелляции и отправил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Добросовестный приобретатель — судебная практика

Интересы Аюба Дохтукаева в суде представлял адвокат АБ «Мусаев и партнеры» Алексей Голенко, который выразил несогласие с выводами Верховного Суда.

«Это очередной противоречивый судебный акт, продолжающий спорную правоприменительную практику в России.

Судебное решение не согласуется с реалиями жизненных обстоятельств гражданина, приобретающего транспортное средство, которое затем может оказаться в залоге», – отметил он.

По словам адвоката, в рассматриваемом деле его доверитель обратился в суд за защитой своих нарушенных прав, поскольку, приобретая автомобиль, он не знал, что тот находится в залоге. «Суд благополучно разделил его позицию, поскольку все представленные доказательства подтверждали добросовестность его действий.

Последующая судебная инстанция также согласилась с позицией моего доверителя, оставив решение суда первой инстанции. Более того, предыдущий собственник автомобиля, Темерлан Солтоматов, также не знал о том, что автомобиль находится в залоге у банка.

Оба гражданина проживают в сельской местности, с труднодоступным Интернетом, поэтому у них просто нет возможности проверить информацию о регистрации автомобиля в реестре залога движимого имущества», – пояснил Алексей Голенко.

Он добавил, что Верховный Суд отстаивает интересы кредитных организаций, а не рядовых граждан. «Обладая правом законодательной инициативы, Верховный Суд, к сожалению, уклоняется от рекомендаций законодателю в вопросах совершенствования процедур, препятствующих к злоупотреблению.

Органы ГИБДД при регистрации автомобиля, находящегося в залоге у банка, не проверяют эту информацию и не сообщают ее новому собственнику, таким образом, они устраняются от охраны прав и свобод гражданина, не предупреждают его о возможных правовых последствиях совершенной сделки, что недопустимо.

Необходимо учитывать несовершенный уровень правосознания гражданина в современной России», – отметил Алексей Голенко. По его мнению, введение системы нотариальной регистрации залога не оберегает добросовестных приобретателей от преступных схем мошенников.

Ведь гражданин, регистрирующий автомобиль в органах ГИБДД, рассчитывает, что регистрация оградит его от юридических проблем с автомобилем, будь он в угоне или с поддельным регистрационным номером кузова или двигателя.

«Разрешение проблемы видится в четкой регламентации проверки транспортного средства на предмет обременений при регистрации автомобиля в органах ГИБДД, предоставление сведений из реестра сотрудникам и органам регистрации автомобиля будет способствовать предупреждению подобных споров.

Поскольку при покупке автомобиля некоторые покупатели полагают, что процедура регистрации автомобиля в органах ГИБДД лишит их возможных юридических проблем с автомобилем, необходимы ясные правила регистрации автомобилей, находящихся в залоге, с возможностью проверки залога в органах ГИБДД», – подытожил адвокат.

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

    Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).

Признание добросовестным приобретателем: основания, порядок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание добросовестным приобретателем: основания, порядок». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В гражданском праве при освещении положений о защите права собственности дается определение добросовестного приобретателя. Это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В статье выделяются два основания признания добросовестности покупателя. Во-первых, имущество должно быть приобретено по возмездной сделке. Во-вторых, покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником.

Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
  • покупатель знал об этих притязаниях;
  • эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В судебной практике встречаются ситуации, наглядно демонстрирующие применение данных положений. Один из примеров подобных дел приведен в проекте информационного письма ВАС РФ от 23.10.2008 (далее — проект информписьма).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском об истребовании холодильной камеры из незаконного владения общества. В обоснование заявленных требований истец пояснил, что холодильная камера, принадлежащая ему на праве собственности, была передана им организации по договору аренды.

Через некоторое время арендатор продал спорное оборудование ответчику. Поскольку организация не имела права отчуждать названное имущество, общество является незаконным владельцем. При защите своего права ответчик ссылался на свою добросовестность и возмездность сделки. Приобретенная холодильная камера обществом была оплачена.

Суд первой инстанции согласился с ответчиком и отказал в удовлетворении иска.

Однако апелляционный суд, куда обратился предприниматель, указал, что оплата была сделана после того, как общество получило копию искового заявления по настоящему делу. То есть к моменту оплаты приобретатель уже знал о том, что на оборудование претендуют третьи лица.

Суд указал: при установлении возмездности сделки необходимо обращать внимание не только на факт заключения возмездного договора, но и на факт его исполнения. Поэтому суд апелляционной инстанции отменил принятое решение и иск удовлетворил.

Основанием послужило то, что к моменту оплаты ответчик уже не являлся добросовестным.

Добросовестный приобретатель. Как не лишиться своих прав?

При возникновении спорной ситуации бремя доказывания ложится на каждую из сторон спора. Собственник доказывает, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому было передано, против их воли. Покупатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и при этом не знал и не мог знать, что вещь ему продал тот, кто не имел права на ее отчуждение.

Помощь добросовестным приобретателям

Новости законодательства в 2020 году. Что нужно знать?

Имеет ли закон о компенсации добросовестному приобретателю квартиры обратную силу?

Кто как не адвокат может поделиться опытом по делам об изъятии квартир у добросовестных приобретателей.

Мы, как адвокаты по недвижимости, можем многое рассказать, как вполне законопослушный собственник квартиры или другой недвижимости может оказаться в суде в качестве ответчика.

А также разъяснить, в каких случаях добросовестный приобретатель может рассчитывать на компенсацию понесенного ущерба от государства.

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. И не только потому, что высокая стоимость столичной и загородной недвижимости всегда прельщала разного рода нечистых на руку людей, аферистов и откровенных мошенников.

Даже приобретая квартиру у вполне порядочного человека, добросовестный приобретатель вполне может оказаться на улице.

Наши адвокаты по недвижимости поделятся, как это происходит, и какие меры нужно предпринять, чтобы не оказаться без денег и жилья.

Итак, в каких случаях добросовестный приобретатель квартиры может оказаться в суде?

На первое место в этом, так сказать, антирейтинге можно поставить приобретение нечестным на руку лицом, а впоследствии вашим продавцом,квартиры без законных на то оснований. Например, по поддельному завещанию.

Дело в том, что в контролируемых государством или муниципальными образованиями структурах, таких как ЖКХ, отделы соцзащиты населения и пр., существует нормативно закрепленный порядок учета одиноких пожилых граждан.

Другими словами, государство ставит на контроль людей, не имеющих родственников. Во-первых, это делается для того, чтобы оказывать помощь и поддержку такой категории граждан.

А во-вторых, в случае ухода из жизни одинокого человека, государство или муниципальное образование будет претендовать на его квартиру в качестве выморочного имущества. Это четко предписано законом.

Однако часто случается, что система где-то дает сбой, и сведения об одиноких пожилых людях становятся известными разного рода нечистоплотным на руку людям. Так, на свет появляются мошеннические завещания.

Далее, злоумышленник получает свидетельство о праве на наследство по фальсифицированному завещанию, регистрирует на основании его право собственности и, вот он – формально добросовестный приобретатель квартиры или загородной недвижимости. Впоследствии он продает их ничего не подозревающему покупателю. И теперь реально добросовестный приобретатель квартиры– это Вы.

  • Спустя некоторое время, факт подделки документов вскрывается, и законные наследники или, в случае отсутствия таковых, – государство в лице Департамента госимущества обращаются в суд с иском об истребовании такой квартиры у нового добросовестного приобретателя.
  • Так, человек, купивший жилье вполне законным путем, становится ответчиком в суде и высок риск остаться на улице, да еще и без денег.
  • Опоздавшие наследники.
  • На втором месте стоят случаи, когда тот или иной наследник, проживающий отдельно от умершего родственника, как правило, в другом городе или даже государстве, узнает об открытии наследства уже после того, как все наследники приняли наследство, оформили права собственности, и успели продать квартиру добросовестному приобретателю.
  • Такой наследник в судебном порядке пытается признать свидетельства на наследство своих родственников недействительными, оспорить договор купли-продажи недвижимого имущества, восстановить срок на принятие наследства и вступить в наследственные права на недвижимость.
  • И в этом случае добросовестный приобретатель квартиры, скажем в Москве или другом крупном городе,окажется в суде в качестве ответчика и будет вынужден отстаивать свои права на законно приобретенную недвижимость.
  • Третье место нашего рейтинга можно отдать делам, связанным с правами несовершеннолетних детей.
  • На практике распространены случаи приватизации квартир в обход интересов несовершеннолетних детей, продажи жилья без соблюдения или с нарушением установленного порядка соблюдения прав и законных интересов детей собственником квартиры.
Читайте также:  У меня такой вопрос я отпрашивался с работы за неделю вперед чтобы мне нашли замену. В итоге в последний день мне говорят что якобы меня не отпускают (хотя до этого момента отпускали по административному зявлению). Я не выхожу на работу 1 день на который отпрашивался и меня лишают 50% премии. Но в таких же случаях других лишали максимум 20% и то если не предупреждали. Хотелось бы узнать это законно? Работаю на кабельном заводе.г.Самара Хотелось бы узнать это законно?

Встречаются дела, связанные с притязаниями внебрачных детей на недвижимость своих биологических отцов.

Например, после ухода из жизни главы семейства, ничего не подозревающие дети наследника вступают в наследство, затем продают квартиру третьему лицу – добросовестному приобретателю.

Через некоторое время появляется милая барышня с ребенком и вскрывается «двойная жизнь» нашего ушедшего героя. К сожалению, о тех или иных поступках и делах человека мы узнаем только после его ухода из этого мира.

И с этим ничего не поделаешь – такова жизнь! Внебрачные дети – довольно распространенное явление в современном мире и в нашей стране в частности. Установив родственную связь с наследником в судебном порядке, такой ребенок становится равноправным наследником наравне с детьми от брака умершего и праве претендовать на его недвижимость.

И в этой непростой жизненной ситуации самым уязвимым звеном снова становится добросовестный приобретатель квартиры, к которому предъявляется иск об истребовании из его собственности купленной недвижимости.

В отдельную, четвертую категорию можно выделить дела, в которых аферисты и мошенники лишают жилья тяжело больных людей, страдающих алкогольной, наркотической зависимостью или психическими расстройствами. Действуя умышленно, злоумышленники спешат скорее избавиться от недвижимости, перепродав незаконно приобретенную квартиру ничего не подозревающему добросовестному покупателю.

Как добросовестный приобретатель может защитить свою квартиру?

Наших клиентов – добропорядочных покупателей жилья и загородной недвижимости, обращающихся к адвокатам Бюро за юридической помощью, всегда переполняет чувство несправедливости, и это можно понять.

При покупке квартиры риэлтор проверил все документы, они честно заплатили продавцу «кругленькую» сумму, а теперь их вызывают в суд и требуют вернуть жилье. «Где закон?!» – справедливо возмущаются они.

Вот с этим самым законом мы и попробуем разобраться.

Как не оказаться без денег и жилья расскажем на примере первого случая, описанного в начале нашей статьи.

Итак, продавец – лицо, не имевшее права владеть недвижимостью и продавать ее. Такой продавец, как мы разобрались, может стать собственником квартиры или загородного дома на основании недействительного или поддельного завещания.

После продажи такой квартиры «с сюрпризом» собственником становится добросовестный приобретатель, который впоследствии получает судебный иск от Департамента городского имущества г.

Москвы, если дело происходит в столице, или от законных наследников, не знавших ранее об открытии наследства.

Паниковать не надо, и после того, как уляжется первый шок, нужно срочно идти к профессиональным защитникам – адвокатам, занимающимся данной категорией дел. Будут ли это адвокаты нашего Бюро или кто-то другой – выбирать Вам! В любом случае, мы даем добросовестному приобретателю квартиры инструкцию к действию, которая поможет разобраться в неприятной ситуации.

Первое, с чего необходимо начать – понять, кто претендует на квартиру: государственный орган или опоздавшие наследники. Далее разобраться, на каких фактических обстоятельствах основаны требования истца и о чем конкретно он просит суд.

Если в требованиях истца заявлено о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и о приведении сторон сделки в первоначальное положение (ст. 167, ст.

168 Гражданского кодекса РФ), такое требование суд не удовлетворит, если компетентный адвокат докажет, что сделка по отчуждению квартиры добросовестному приобретателю сама по себе не содержит каких-либо нарушений закона: завещание на момент совершения сделки не было никем оспорено, и Росреестр на законных основаниях закрепил за добросовестным покупателем право собственности на квартиру.

В случае требований, основанных на ст.

302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», адвокату придется доказать в суде, что добросовестный покупатель квартиры при заключении сделки купли-продажи проявил должную внимательность, изучил сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), и убедился в юридической чистоте квартиры, используя все доступные для него меры. Какие доказательства нужно привести суду для подтверждения названных фактов в каждом конкретном случае определит адвокат, ведущий дело.

  1. Также, следуя позиции Конституционного Суда Российской Федерации, добросовестный приобретатель квартиры в суде должен доказать, что государственный орган, отвечающий за учет выморочного имущества, своевременно не предпринял мер по учету такого имущества, что позволило «липовому» владельцу продать недвижимость вполне добропорядочному человеку, не подозревавшему о темном прошлом приобретенной недвижимости.
  2. Однако следует помнить, что данная категория дел является одной из наиболее сложных в юридическом отношении, и в каждом конкретном случае только профессионал своего дела может выработать правильную тактику защиты своего клиента.
  3. Может ли добросовестный приобретатель квартиры получить от государства компенсацию за ее изъятие?
  4. Наши адвокаты отдельно отмечают, что с 1 января 2020 года вступили в силу поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», которые позволяют добросовестному приобретателю квартиры получить от государства компенсацию в виде единовременной денежной выплаты в размере реального ущерба, понесенного покупателем в результате изъятия у него ранее приобретенной недвижимости, или в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
  5. Однако следует подчеркнуть, что данная компенсация подлежит выплате на основании соответствующего решения суда по иску добросовестного приобретателя к казне Российской Федерации при соблюдении определенных условий.

Прежде всего, для получения компенсации от государства добросовестный приобретатель квартиры должен считаться таковым, т.е. добросовестным, на основании вступившего в законную силу решения суда.

Второе условие – жилое помещение должно быть у него изъято также по решению суда. Следующее условие – пострадавший приобретатель должен предъявить иск к недобросовестному продавцу, и иметь вступившее в законную силу решение суда о взыскании с виновного ущерба, вызванного незаконной продажей недвижимости.

И четвертое, ключевое условие, – компенсация пострадавшему добросовестному приобретателю квартиры выплачивается по судебному решению в случае, если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа о выплате ему убытков в связи с изъятием квартиры, по независящим от добросовестного покупателя причинам, взыскание по этому исполнительному документу, произведено частично или не производилось вовсе.

Имеет ли закон о выплате компенсации добросовестному приобретателю квартиры обратную силу?

Очень важно разобраться, может ли рассчитывать на компенсацию от государства добросовестный приобретатель квартиры, лишившийся жилья до вступления изменений в Закон о государственной регистрации в силу?

По общему правилу, любой закон в гражданских правоотношениях не имеет обратной силы. Но, есть исключения. Действие закона будет распространяться на отношения, возникшие до начала его действия, если в нем прямо об этом указано.

В Законе о госрегистрации, который мы рассматриваем, обратная сила придана только случаям изъятия квартир у добросовестных приобретателей в пользу государства: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Другими словами, в большинстве случаев речь идет о выморочной недвижимости. Пострадавшие, как указано в законе, могут предъявить иск к казне Российской Федерации в течение трех лет со дня вступления закона в силу, т.е. начиная с 01.01.2020 г.

О других категориях добросовестных приобретателей, у которых по решению суда квартиры изъяты в пользу наследников, иных физических и юридических лиц, к сожалению, в части придания обратной силы в законе ничего не говорится.

Наши адвокаты считают, что никому не стоит отчаиваться.

Нужно отстаивать свои права до конца, не опускать руки! Ведь стоит вспомнить, что изменения в Закон о госрегистрации, позволяющие теперь добросовестному приобретателю квартиры получить компенсацию от государства, были внесены по постановлению Конституционного Суда Российской Федерации, в который обратились адвокаты пострадавшего собственника недвижимости.

Ваше желание и настойчивость, подкрепленная арсеналом знаний наших адвокатов, помогут вместе добиться восстановления прав, чтобы Вы, как добросовестный приобретатель квартиры, либо сохранили свою собственность, либо получили справедливую компенсацию за утраченное имущество.

Первичный прием в России ведется по адресу : г.Москва, Колпачный переулок, д.10/7 стр.3 по предварительной записи по телефонам на нашем сайте.

В текущий момент в связи с ситуацией с коронавирусом Вы можете позвонить нам или просто написать на электронную почту advocat.gribkov@gmail.com и мы дадим Вам максимально подробный ответ на Ваш вопрос.

Поделиться

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *