33 способа проверки чистоты сделки

Рассказываем, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке

33 способа проверки чистоты сделки

fizkes/shutterstock

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец.

При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта.

«Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины.

Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

33 способа проверки чистоты сделки

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов.

Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре.

Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

33 способа проверки чистоты сделки

скриншот сайта Росреестра

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность.

«В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем.

Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться.

Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

33 способа проверки чистоты сделки

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях.

Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

33 способа проверки чистоты сделки

скриншот сайта Росреестра

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками.

В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство.

«В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство.

Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

33 способа проверки чистоты сделки

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ.

Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

33 способа проверки чистоты сделки

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она.

По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения.

Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

33 способа проверки чистоты сделки

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована.

Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников.

Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки.

Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.

Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица.

Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

33 способа проверки чистоты сделки

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник.

«С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру.

Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

33 способа проверки чистоты сделки

скриншот сайта Росреестра

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме.

Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Читайте также:  Что делать и к кому обращаться, если бывший муж не выплачивает алименты 4 года, а приставы не работают.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки.

Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п.

В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки.

«Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра.

Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев.

По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт.

«Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке.

Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта.

Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц.

Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю.

Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Проверка чистоты сделки

33 способа проверки чистоты сделки

Люди постоянно продают, покупают, дарят, обменивают недвижимое имущество. Им не хочется быть обманутыми: это логично. Проверка юридической чистоты сделки дает гарантию:

  • приобретения квартиры, на которую третьи лица не имеют прав;
  • соответствия сделки закону;
  • отсутствия судебных споров.

Способы мошенничества

Наиболее распространенной формой обмана являются:

  • продажа чужой квартиры по поддельным или украденным документам, когда подставной собственник продает имущество, мошенник после получения денег скрывается;
  • продажа квартиры одновременно нескольким покупателям — после заключения договоров берут аванс, задаток, а в Реестр подаются только документы покупателя, выгодного продавцу;
  • получение задатка с покупателя или покупателей — все получили расписки в получении денег, копии документов, но квартиру продадут только одному из всех;
  • продажа жилой недвижимости, принадлежащей нескольким лицам на праве совместной собственности;
  • неправильное оформление приватизации — без учета интересов несовершеннолетних детей (влечет признание сделки недействительной);
  • заключение сделки без необходимого согласия (например, второго супруга).

Потерять купленную квартиру при отсутствии юридической чистоты сделки достаточно легко, поскольку договор с такими нарушениями через суд признают недействительным.

Глубину тщательности юридической проверки определяет история недвижимости. Проверка документов включает в себя комплекс мероприятий:

  • детальное изучение;
  • правовой анализ.

По итогам правовой экспертизы при желании клиента выдается письменное заключение с оценкой сведений, рекомендаций о возможности устранение рисков, их минимизации.

Проверка юридической чистоты сделки

Для совершения сделки с жильем необходима тщательная проверка документов на помещение, которое вы хотите приобрести. Мероприятия для проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью включают проверку:

  • действительности всех предоставленных продавцом документов, включая паспорт;
  • документов о праве собственности — истории недвижимости: кто, когда был зарегистрирован на этой площади, на каких основаниях пользовался жильем. Если реальные собственники в отъезде, а мошенники продали чужую квартиру, такую сделку признают недействительной;
  • отсутствия прав на жилье у третьих лиц — выписаны ли все жильцы. Необходимо обратиться к юристам, чтобы направить запросы в соответствующие органы для получения информации о местонахождении невыписанных жильцов, которые могут находиться в командировке, армии, доме престарелых, местах лишения свободы;
  • дееспособности собственника жилья, точнее отсутствия его на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах. Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса. Если у собственника проблемы с психическим здоровьем, необходимо получить согласие на сделку у опекуна или попечителя с заверением в органах опеки и попечительства;
  • всех договоров о переходе права собственности через запрос архивной выписки, расширенной выписки из Росреестра, опросы, беседы;
  • наличия или отсутствия нарушения прав проживающих и ранее проживавших несовершеннолетних, включая имущественные и жилищные права;
  • действительности доверенности;
  • наличия обременений — арестов, прав пользования, залогов, запретов;
  • полномочия риэлтора, нотариуса, оформляющего сделку. Случается, что частные лица используют бланки и печати риелторской организации, хотя сами не работают в ней давно. Такие мошенники могут взять большой аванс за недвижимость, затем всю остаток для продавца, а затем скрываются. При этом документы фирмы риелторов оказываются поддельными;
  • сведений о том, не предназначен ли дом для реконструкции с отселением жителей или под снос;
  • отсутствие задолженности за коммунальные услуги по квитанциям. Долги прошлых собственников на нового не переходят.

Только тщательная правовая проверка чистоты сделки может обезопасить покупателя недвижимости от обмана и судебных разбирательств. Судебная практика говорит о появлении новых форм мошенничества. Любой обман от любой стороны и нарушение договорных обязательств влечет появление пострадавших.

Читайте также:  Мой муж обвиняется по статье 228,1 ч,4?

Необходимо, чтобы продавец лично присутствовал при закладке денег в банковскую ячейку и заключении договора, если доверенное лицо вызвало сомнения. Если продавец старше 65 лет, рекомендуется запрашивать справки из ПНД.

Существует единственное правило безопасности сделок: не спешить покупать — тщательно проверять юридическую чистоту сделки при покупке. Для продавцов — нельзя торопиться переоформлять жилье: нужно дождаться закладки денег в банковскую ячейку или оформления банковского аккредитива.

Есть огромное количество печальных историй мошенничества. Например, стороны сделки купли-продажи жилья письменно договорились: покупатель отдает деньги продавцу в день получения документов после регистрации в Росреестре. Но устная договоренность о передаче денег была иной: фактически покупатель перечислил деньги на расчетный счет, указанный продавцом для приобретаемой новостройки.

Покупатель предъявлял документы об оплате. Затем выяснилось, что документы оказались поддельными, а деньги на счет не поступали. В результате квартирой владеет новый собственник, а продавцу с семьей приходится снимать квартиру. Открыто уголовное и гражданское судопроизводство. Этой ситуации можно было не допустить, если бы продавец вовремя привлек для сопровождения сделки юриста.

Расширился круг лиц, чьи права при приватизации не должны нарушаться. Все «прописанные» в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от участия в ней в пользу членов семьи не теряют права на проживание в ней при любых обстоятельствах. При продаже такой квартиры покупатель не вправе их выселить.

Что делать при выявлении незаконности сделки?

Если незаконная сделка совершена, придется обращаться в суд за защитой нарушенных прав.

Иски о признании недействительности сделок с недвижимостью подаются только в судебный орган по месту нахождения недвижимости.

Чтобы доказать недействительность сделки и истребовать имущество из чужого незаконного владения, необходима безупречная доказательственная база, свидетельские показания, иные элементы правовой защиты.

Эту категорию исков относят к искам имущественного характера. Госпошлина при подаче заявления в суд определяется по ст. 333.19 НК РФ. Основой ее расчета является цена, указанная в договоре. Чтобы оспорить в суде договор дарения или ренты необходима справка об инвентаризационной стоимости квартиры из БТИ. Исходя из указанной в ней стоимости, можно рассчитать размер госпошлины.

Важно! Если в договоре купли-продажи указана сумма, которая ниже реальной, суд обяжет вернуть покупателю именно ее. Расписка о получении денег не помогает в этом случае. Мы рекомендуем указывать реальную сумму покупку в договоре.

Чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья в будущем, мы рекомендуем обращаться к нашим юристам для проверки чистоты сделки и ее сопровождения. Обращайтесь к нам в любое время через сайт или по телефонам, указанным в разделе Контакты!

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью, будь то покупка или продажа, – это всегда определенный риск. Есть вероятность нарваться на мошенников, ошибиться при оформлении документов, и в результате лишиться денег или имущества, не получив ничего взамен.

Чтобы избежать неприятностей, существует такая услуга как проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью, которая позволяет вначале убедиться, что все в порядке, а только после этого заключать договор.

О том, что это за услуга и что она включает, мы поговорим в рамках данной статьи.

Проверка сделок с недвижимостью

В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия.

Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее.

И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой.

Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.

Учитывая вышесказанное, не стоит брать на себя ответственность при оценке рисков сделки с недвижимостью, если, конечно, вы не обладаете необходимыми знаниями и опытом. Лучше доверить эту процедуру профессиональным адвокатам по недвижимости.

Юрист обеспечит не только полную проверку самого объекта недвижимости и второй стороны сделки, но и обеспечит полное сопровождение на всех этапах, начиная с переговоров и заканчивая составлением и подписанием договора купли-продажи.

При этом можно не волноваться, что на каком-то этапе будут допущены ошибки или важные моменты упустят из виду – сделка будет заключена с учетом всех формальностей и требований законодательства.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

  1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
  2. Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
  3. Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
  4. Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
  5. Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

Как поможет адвокат по недвижимости?

Если опытный адвокат берется за юридическую проверку сделок с недвижимостью, то они последовательно проходит все этапы, описанные выше. Вначале запрашиваются документы из государственных органов и реестров, затем – документы, предоставленные другой стороной.

После этого проводится анализ возможных рисков.

Клиент, заказавший услугу проверки юридической чистоты сделки, получает заключение, где будут перечислены все полученные сведения, различные риски и их значимость для сделки, а также рекомендации по поводу того, стоит ли подписывать договор в данной ситуации.

Если будет принято решение заключить сделку, адвокат поможет правильно составить договор купли-продажи, а также будет сопровождать на всех других этапах, чтобы удостовериться, что все прошло в рамках законодательства, и интересы клиента надежно защищены.

Заключение

Каждая заключаемая сделка с недвижимостью нуждается в предварительной проверке и оценке рисков. Заниматься данными процедурами должен грамотный адвокат в данной сфере – только в этом случае можно рассчитывать, что сделка пройдет в рамках законодательства, а вы не станете жертвой мошенников или неудачно сложившихся обстоятельств.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

gpointstudio/Fotolia

1. Прежде всего обратите внимание на цену

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

Читайте также:  Вопрос читателя: в результате дтп я получила тяжкие повреждения, подруга умерла ,был уголовный суд, подсудимый на добровольной основе обязался оплачивать?

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).

До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.

Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.

В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.

Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна.

На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими».

Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере.

Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого.

Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.

По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.

Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.

От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.

Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.

Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.

При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.

С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.

В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

  • Не пропустите:
  • Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
  • 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
  • Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
  • 7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *